03 Февраль 2022 17:33
«Инвестор имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться объектом и результатом инвестиций», — напоминает БП ВС в деле №344/16879/15-ц.
В 2015 году женщина обратилась в суд с иском, в котором просила признать за ней право собственности на трехкомнатную квартиру общей проектной площадью 81,84 кв. м. Ответчиками в данном деле является: ЧП «Екватор-ІФ», ООО «Перко». Третьим лицом на стороне ответчиков, не заявляющем никаких самостоятельных требований на предмет спора, является ООО «Інкомбуд».
Иск обоснован тем, что в 2014 году между истицей и ООО «Екватор-ІФ» заключен договор купли-продажи имущественных прав, согласно условиям которого ответчик передает истице право требовать передачу в собственность новую трехкомнатную квартиру. Истица обязалась оплатить ЧП «Екватор-ІФ» стоимость квартиры в размере 304 000 грн и принять ее. ООО «Екватор-ІФ» обязалось после получения оплаты от истца, ввода дома в эксплуатацию и проведения его технической инвентаризации передать истице по акту приема-передачи надлежащим образом оформленные документы, подтверждающие ее право на квартиру, с целью оформления права собственности истицей на новую квартиру и выдаче ей свидетельства о праве собственности.
Следуя договору, истица оплатила оговорённую сумму, однако, после введения дома в эксплуатацию и присвоения ему почтового адреса, никаких документов на квартиру не получила.
Заказчиком строительства дома является ООО «Перко», однако эксклюзивное право продажи помещений в нем, право инвестирования и привлечения средств для его строительства, обеспечение ввода в эксплуатацию принадлежит ООО «Екватор-ІФ» на основании инвестиционного договора, заключенного им с ООО «Перко».
Недоразумение между ответчиками по поводу продажи квартир и пребывания директора ЧП «Екватор-ІФ» в розыске привело к тому, что истцу как инвестору квартиры не выдают документы, необходимые для регистрации права собственности на нее.
Решением Ивано-Франковского городского суда Ивано-Франковской области, оставленным без изменений постановлением Апелляционного суда Ивано-Франковской области, иск удовлетворен: признано за истицей право собственности на трехкомнатную квартиру.
Удовлетворяя иск, суд первой инстанции, с выводами которого согласился апелляционный суд, исходил из того, что истица выполнила свои обязательства по договору в полном объеме, оплатив стоимость квартиры, а ООО «Екватор-ІФ» согласно пункту 1.3 договора обязывалось после ввода дома в эксплуатацию оформить и передать истице соответствующие правоустанавливающие документы и квартиру, однако данное обязательство не исполнило.
ООО «Перко» составлено два реестра инвесторов по строительству указанного дома по состоянию на 01 октября 2014 года и на 31 января 2016 года. В первом реестре инвестором строительства квартиры с новым № 130 (временный № 47), расположенной на шестом этаже, рукописным текстом указана истица, а во втором — инвестором этой же квартиры указано ООО «Інкомбуд». При этом суды критически оценили эти реестры, поскольку они не соответствуют действительным условиям договоров, которые заключены между сторонами.
ООО «Перко» подало кассационную жалобу. Дело передано Большой Палате Верховного Суда.
Позиция БП ВС:
БП ВС напоминает: в соответствии с частью пятой статьи 7 и статьи 4 Закона № 1560-ХІІ инвестор имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться объектом и результатом инвестиций (объектами инвестиционной деятельности может быть любое имущество, а также имущественные права).
В статье 2 Закона № 978-IV указано, что объект инвестирования — квартира или помещение социально-бытового назначения (встроенные в жилые дома или отдельно стоящие нежилые помещения, гаражный бокс, машиноместо и т. п) в объекте строительства, которая (-ое) после завершения строительства становится отдельным имуществом.
То есть, после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию квартира как отдельный объект гражданских правоотношений еще не существует, и приобретает юридически статус объекта гражданских правоотношений только после государственной регистрации, осуществленной в соответствии с действующим законодательством.
Большая Палата Верховного Суда напоминает: именно инвестор как лицо, за средства которого и на основании договора с которым был сооружен объект инвестирования, является лицом, которым приобретается первоначальное право собственности на вновь созданный объект инвестирования. Инвестор после выполнения условий инвестирования приобретает имущественные права (тождественные праву собственности) на этот объект и после завершения строительства объекта недвижимости приобретает право собственности на объект инвестирования как первоначальный собственник путем проведения государственной регистрации вещных прав на указанный объект за собой.
При рассмотрении дела Большая Палата Верховного Суда руководствуется тем, что, заключая договор купли-продажи имущественных прав на вновь построенное имущество, покупатель получает вещное право, которое удостоверяет правомочность его владельца получить право собственности на недвижимое имущество в будущем.
Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента принятия его в эксплуатацию, если такое предусмотрено законом или договором, а полноценным объектом в понимании ГК Украины он становится после его государственной регистрации, поскольку никаких исключений о необходимости государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, как предусмотрено в части первой статьи 182 и части второй статьи 331 ГК Украины для вновь созданной вещи, каковой является квартира в новом доме, гражданское законодательство не содержит.
Признание права как универсальный способ защиты абсолютных и исключительных прав и охраняемых законом интересов предусмотрено в статье 16 ГК Украины.
Иск о признании права собственности на имущество подается собственником тогда, когда у других лиц возникают сомнения относительно принадлежности ему этого имущества, когда создается невозможность реализации истцом своего права собственности из-за наличия таких сомнений или вследствие потери правоустанавливающих документов.
Следовательно, в случае оспаривания или непризнания за инвестором, который выполнил условия договора инвестирования, первоначального права собственности на вновь созданный объект инвестирования, введенный в эксплуатацию, эффективным способом защиты такого права является признание права собственности на основании статьи 392 ГК Украины.
Таким образом, БП ВС указывает: по договору купли-продажи истица имеет право требовать от ООО «Екватор-ІФ» и ООО «Перко» передачи ей в собственность вновь построенной спорной квартиры, за которую она уплатила ООО «Екватор-ІФ» полную стоимость.
Именно ответчик — ООО «Перко» как застройщик обязан обеспечить права инвесторов.
Право собственности на указанную квартиру, кроме истицы, не могло приобрести другое лицо, поскольку имущественные права на нее перешли к истице по договору купли-продажи имущественных прав, а ЧП «Екватор-ІФ» и ООО «Перко» как сторона договора не могли приобрести такого права в соответствии с требованиями закона № 1560-ХІІ.
Большая Палата Верховного Суда считает, что суды предыдущих инстанций сделали законные и обоснованные выводы о том, что истица правомерно приобрела право собственности на квартиру как на вновь созданное имущество в связи с полным и надлежащим выполнением ею условий договора, поэтому признаваемое ответчиками право истицы на спорную квартиру подлежит защите на основании статьи 392 ГК Украины путем признания за истицей права собственности на трехкомнатную квартиру.
Большая Палата Верховного Суда постановила: кассационную жалобу ООО «Перко» необходимо оставить без удовлетворения, а обжалуемые судебные решения — без изменений.
Загрузка ...
