16 Февраль 2022 12:11
«Для реализации преимущественного права на возобновление договора аренды принципиально важным является соблюдение обеими сторонами договора определенных ст. 33 Закона № 161-XIV сроков», — напоминает ВС в деле №910/7864/20.
Суть дела:
В суд обратилось ООО «Строительная компания «Міськжитлобуд» к Киевскому городскому совету о признании договора аренды земельного участка возобновленным и заключении дополнительного соглашения о возобновлении договора аренды земельного участка.
В 2010 году между Обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Міськжитлобуд» и Киевским городским советом был заключен договор аренды земельного участка в городе Киеве для строительства, эксплуатации и обслуживания жилой застройки с объектами инфраструктуры для обслуживания населения и паркингом со сроком действия 5 лет.
В соответствии с договором аренды, после окончания срока документа, арендатор, при условии надлежащего исполнения своих обязанностей, имел преимущественное право на возобновление договора.
В 2016 году постановлением Киевского апелляционного хозяйственного суда договор аренды был возобновлен еще на 5 лет до 24.03.2020 года включительно.
24.01.2020 ООО «СК «Міськжитлобуд» обратилось в Киевский горсовет с заявлением о возобновлении договора аренды земельного участка, к которому добавили проект дополнительного соглашения. Совет в установленный срок не высказал возражений против возобновления договора. Позже истцу сообщили, что на рассмотрении находится проект решения Совета об отказе истцу в возобновлении договора аренды земельного участка.
В связи с этим, ООО «СК «Міськжитлобуд» обратилось с иском в суд.
Суды первой и апелляционной инстанций приняли решение в пользу истца. Не соглашаясь с указанными судебными решениями, ответчик обратился с кассационной жалобой.
Позиция ВС:
Верховный Суд подчеркивает, что реализация преимущественного права на возобновление договора аренды, которая предусмотрена частью 1 статьи 33 Закона №161-XIV, возможна только при условии соблюдения обеими сторонами договора аренды установленного этой нормой процедуры и сроков.
Таким образом, арендатор, который намерен воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды земли на новый срок, обязан письменно уведомить об этом арендодателя до истечения срока договора аренды земли в срок, установленный этим договором, но не позднее чем за месяц до истечения срока договора аренды земли.
Арендодатель, будучи осведомленным с таким намерением, получает возможность спланировать дальнейшие действия в связи с истечением срока договора аренды земли, взвесить целесообразность поиска других потенциальных арендаторов, а при их наличии — сопоставить предлагаемые ими условия аренды с условиями, изложенными в проекте дополнительного соглашения, которое предоставил арендатор.
Большая Палата Верховного суда в постановлении от 31.08.2021 по делу № 903/1030/19 отметила, что независимо от того, желают ли стороны изменить условия аренды на будущее, возложение на арендатора обязанность по отправке письма-уведомления о возобновлении договора аренды земли с проектом соответствующего дополнительного соглашения до истечения срока этого договора является выгодным для обеих сторон и не является чрезмерно обременительным для кого-либо из них. Если арендатор рассчитывал на отсутствие потенциальных арендаторов (о которых арендодатель не обязан сообщать) и заблаговременно не направил арендодателю письмо-уведомление о возобновлении договора аренды земли, а просто продолжил пользоваться земельным участком после истечения срока настоящего договора, он терял право аренды и рисковал получить отказ арендодателя в заключении нового договора аренды земли.
Арендодатель в месячный срок рассматривает оставленный арендатором письмо-уведомление с проектом дополнительного соглашения, проверяет его на соответствие требованиям закона, согласовывает с арендатором (при необходимости) существенные условия договора и, при отсутствии возражений, принимает решение о возобновлении договора аренды земли (относительно земель государственной и коммунальной собственности), заключает с арендатором дополнительное соглашение о возобновлении договора аренды земли. При наличии возражений арендодателя относительно возобновления договора аренды земли арендатору направляется письмо-уведомление о принятом арендодателем решении (часть пятая статьи 33 Закона № 161-XIV).
Важность соблюдения как срока обращения арендатора к арендодателю, так и ответа арендодателя на такое обращение неоднократно подчеркивалось Верховным Судом, при этом соблюдение срока входит в число пяти обязательных юридических фактов, наличие которых необходимо для возобновления договора аренды.
По обстоятельствам данного дела срок договора аренды истек 24 марта 2020. Согласно его условиям, после окончания срока договора арендатор имеет преимущественное право на его возобновление на новый срок. Для этого арендатор должен не позднее чем за три месяца до окончания срока действия договора уведомить письменно арендодателя о намерении продлить его действие.
Истец направил ответчику уведомление о намерении его восстановить только 24.01.2020, то есть за два месяца до истечения срока настоящего договора.
Такое нарушение Верховным Судом признается существенным и таким, что делает невозможным возобновление договора аренды. Следовательно, истец не реализовал право на возобновление договора аренды земли и не подтвердил в такой способ продление пользования земельным участком после истечения срока настоящего договора.
Верховный Суд повторно отмечает, что для реализации преимущественного права на возобновление договора аренды принципиально важным является соблюдение обеими сторонами договора определенных статьей 33 Закона № 161-XIV сроков.
Суды предыдущих инстанций указанного выше не учли, неправильно применили нормы материального права и в соответствии вынесли незаконные решения.
Таким образом, ВС постановил: кассационную жалобу ответчика удовлетворить. Постановление Северного апелляционного хозяйственного суда и решение Хозяйственного суда города Киева по делу №910/7864/20 отменить. Принять новое решение, которым в иске отказать полностью.
Загрузка ...
